Gebäudetyp E und Holzbau: Was 2026 gilt, was geplant ist – und was Betriebe jetzt organisieren sollten

„Einfacher bauen“ ist eines der Schlagworte der Baupolitik. Für Holzbaubetriebe steckt dahinter eine konkrete Frage: Darf ich mit dem Bauherrn vereinbaren, unter dem üblichen Standard zu bauen, ohne später für Mängel geradezustehen, die keine sind? Genau darum geht es beim Gebäudetyp E. Dieser Beitrag ordnet den Stand am 3. Oktober 2026, trennt Bauordnungsrecht und Vertragsrecht und zeigt, was Zimmereien und Elementbauer organisatorisch schon heute vorbereiten können. Er ersetzt keine Rechtsberatung; ob und wie Sie abweichen dürfen, ist im Einzelfall zu prüfen.

Kurz gesagt

• Ein Gebäudetyp-E-Gesetz des Bundes ist nicht in Kraft. Ein früherer Entwurf wurde im November 2024 vom Kabinett beschlossen, aber vor der Bundestagswahl 2025 nicht mehr verabschiedet.
• Neuer Anlauf: Justiz- und Bauministerium haben am 20. November 2025 Eckpunkte für einen eigenen „Gebäudetyp-E-Vertrag“ im BGB vorgelegt. Im Juli 2026 erklärte die Justizministerin den Gesetzentwurf für fertig; ein Kabinettsbeschluss war für die zweite Jahreshälfte angekündigt.
• Bauordnungsrecht der Länder: Abweichungen sind dort vielfach schon erleichtert. Für den Holzbau wichtig: die Muster-Holzbaurichtlinie 2024 mit Holztafelbau bis zur Hochhausgrenze.
• Für Betriebe: Wer abweicht, muss aufklären und dokumentieren – heute schon, und nach den Eckpunkten auch künftig.

Zwei Ebenen, die man auseinanderhalten muss

Der Gebäudetyp E wird oft so besprochen, als wäre er eine neue Gebäudeklasse. Das ist er nicht. Die Eckpunkte der Bundesministerien sagen ausdrücklich: Er „stellt keine definierte Gebäudeklasse dar“. Es geht um zwei verschiedene Rechtsgebiete.

Ein Bauteil kann bauordnungsrechtlich zulässig sein und trotzdem vertraglich mangelhaft. Genau diese Lücke soll der Gebäudetyp-E-Vertrag schließen.

Was heute im Bauvertrag geschuldet ist

Nach § 633 BGB muss der Unternehmer das Werk frei von Sachmängeln verschaffen. Maßstab ist zuerst die vereinbarte Beschaffenheit. Fehlt eine Vereinbarung, kommt es auf die vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung an und auf eine Beschaffenheit, „die bei Werken der gleichen Art üblich ist“.

Die Eckpunkte fassen die Rechtsprechung so zusammen: Ohne andere Vereinbarung sagt der Auftragnehmer stillschweigend die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards und die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik zu. Wird auch nur eine anerkannte Regel nicht eingehalten, kann allein das einen Mangel darstellen. Abweichende Vereinbarungen sind zwar möglich, aber nur wirksam, wenn der Auftragnehmer den Auftraggeber umfassend aufklärt – über die Bedeutung der Regeln und die Konsequenzen und Risiken. In der Praxis, so die Ministerien, werde diese Aufklärung „als sehr schwierig und aufwendig erlebt“. Viele Beteiligte bauen deshalb lieber nach dem höchsten Standard.

Für eine Zimmerei heißt das: Wer heute auf Wunsch des Bauherrn einfacher baut, trägt ein Haftungsrisiko, wenn die Aufklärung nicht sauber ist und sich nicht beweisen lässt.

Der Weg des Gesetzes: ein Zeitstrahl

Was das für den Zeitplan heißt, lässt sich nicht seriös vorhersagen. Nach einem Kabinettsbeschluss folgen Bundestag und Bundesrat; der Inhalt kann sich dabei noch ändern. Planen Sie Verträge für 2027 also nicht auf ein Gesetz, das es noch nicht gibt.

Was die Eckpunkte vorsehen

Die Eckpunkte vom November 2025 sind kein Gesetzestext, aber die beste öffentlich zugängliche Beschreibung der Richtung:

1. Ein eigener Vertragstyp. Die Parteien können einen Gebäudetyp-E-Vertrag ausdrücklich vereinbaren. Ohne ausdrückliche Vereinbarung bleibt es bei der bisherigen Rechtslage.
2. Anknüpfung an die Länder. Geschuldet ist als Mindeststandard die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, die in den technischen Baubestimmungen der Länder enthalten sind. Eine Abweichung davon soll nicht stets ein Mangel sein, wenn sie nach Landesbauordnung als gleichwertige Lösung zugelassen ist.
3. „Einfacher Standard“ für alles, was die technischen Baubestimmungen nicht regeln, etwa Komfort und Ausstattung. Die „zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit“ soll gleichwohl sichergestellt bleiben.
4. Gleichwertigkeit: Abweichungen von anerkannten Regeln sollen möglich sein, wenn damit keine Risiken für die dauerhafte Gebrauchstauglichkeit verbunden sind.
5. Aufklärung: Der Auftragnehmer erklärt, dass nur ein einfacher Standard geschuldet ist. Gegenüber Unternehmern genügt eine allgemeine Aufklärung; gegenüber Verbrauchern hat sie in Textform zu erfolgen und auch Konsequenzen und Risiken zu umfassen.
6. Kosten offenlegen: Die Kostenreduktion gegenüber dem bisher üblichen Standard ist allgemein darzulegen, als überschlägiger Schätzwert.
7. Verträge in der Kette: Käufer oder Mieter sind darüber zu informieren, dass nur nach Mindest- und einfachem Standard gebaut wurde.
8. DIN-Normen sind keine Rechtsnormen; der Gesetzgeber will klarstellen, dass technische Regelwerke nicht per se als anerkannte Regeln der Technik vermutet werden.

Unter den Beispielen für Kostensenkung nennen die Eckpunkte den „Einsatz von Fertigteilen“, reduzierte Wand- und Deckenstärken auf die statische Mindestanforderung, den Deckenaufbau nach Mindeststandard im Schallschutz und den Verzicht auf mechanische Lüftung zugunsten von Fensterlüftung. Für Holzbaubetriebe mit Vorfertigung ist das interessant – und zugleich eine Warnung: Gerade beim Schallschutz von Holzdecken ist die Grenze zwischen „einfach“ und „mangelhaft“ fachlich anspruchsvoll.

Der Verbraucherzentrale Bundesverband hält die vorgesehene Aufklärung für unzureichend und kritisiert unter anderem, dass der Begriff der zeitgemäßen Gebrauchstauglichkeit unbestimmt sei. Solche Einwände können den Gesetzestext noch verändern.

Bauordnung: wo die Länder schon weiter sind

Unabhängig vom Bundesgesetz haben die Länder ihre Bauordnungen geöffnet.

• Musterbauordnung, § 67: Nach Angaben des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt) sind die Bauaufsichtsbehörden nach der geänderten Musterbauordnung aufgefordert, vertretbare Abweichungen im Regelfall zuzulassen – aus einer Kann- wurde eine Soll-Vorschrift. Genannt werden unter anderem Bestand, Energieeinsparung, erneuerbare Energien und neue Bau- und Wohnformen. Die Musterbauordnung ist eine Vorlage; verbindlich ist die Bauordnung Ihres Landes.
• Bauministerkonferenz November 2025: Laut Bundesingenieurkammer wurden weitere Erleichterungen für den Umbau in die Musterbauordnung aufgenommen, etwa bei Abstandsflächen sowie Wärme- und Schallschutz. Die Länder forderten den Bund auf, den zivilrechtlichen Rahmen im Gebäudetyp-E-Gesetz anzupassen.
• Baden-Württemberg: Die Architektenkammer bezeichnet die Landesbauordnung mit den §§ 56 und 73a Absatz 1 als „bereits sehr aufgeschlossen“ für Abweichungen im Sinne des Gebäudetyps E.
• Bayern: Die Bayerische Architektenkammer dokumentiert 19 Pilotprojekte zum Gebäudetyp E, die am 15. Dezember 2023 im Bauministerium starteten.

Muster-Holzbaurichtlinie 2024

Für den Holzbau mindestens so wichtig wie der Gebäudetyp E: Die Bauministerkonferenz hat am 26./27. September 2024 die neue Muster-Holzbaurichtlinie (MHolzBauRL, Fassung 24. September 2024) beschlossen. Nach Mitteilung des NRW-Bauministeriums dürfen damit auch Wohngebäude unterhalb der Hochhausgrenze in Holztafelbauweise errichtet werden – bisher war das nur in Massivholzbauweise möglich. Ein höherer Anteil sichtbarer Holzoberflächen wird zugelassen. Das DIBt weist darauf hin, dass die notifizierte Richtlinie dort angewendet werden darf, wo die bauordnungsrechtlichen Regelungen des jeweiligen Landes dies gestatten. Ob Ihr Land sie eingeführt hat, steht in dessen Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen.

Was das organisatorisch für Holzbaubetriebe bedeutet

Ob mit oder ohne neues Gesetz: Wer einfacher bauen will, braucht eine saubere Papierspur. Fünf Punkte, die sich jetzt einrichten lassen.

1. Abweichungen sichtbar machen. Eine eigene Liste je Bauvorhaben: Welche Regel, welcher Standard wird nicht eingehalten, warum, mit welcher Folge? Diese Liste gehört zum Angebot und zur Baubeschreibung, nicht in eine E-Mail.

2. Aufklärung beweisbar machen. Die Eckpunkte verlangen gegenüber Verbrauchern die Textform. Schon heute hängt die Wirksamkeit einer Abweichung an der Aufklärung. Legen Sie deshalb ein festes Dokument an – mit Datum, Version und Kenntnisnahme des Bauherrn.

3. Kosten nachvollziehbar machen. Wenn eine überschlägige Kostenersparnis darzulegen ist, braucht das Angebot eine Vergleichsbasis: Was hätte die übliche Ausführung gekostet? Das gelingt nur, wenn Kalkulation und Positionen sauber gegliedert sind.

4. Die Kette mitdenken. Arbeiten Sie als Nachunternehmer für einen Bauträger, gilt Ihr Vertrag mit ihm, nicht mit dem späteren Käufer. Klären Sie, welche Unterlagen der Bauträger von Ihnen für seine eigenen Informationspflichten braucht.

5. Ausführung dokumentieren. Wer eine gleichwertige Lösung baut, muss im Streit zeigen können, dass sie so gebaut wurde. Fotos verdeckter Bauteile, Lieferscheine, Prüfprotokolle und der Tagesbericht des Poliers sind dafür die Grundlage. Die Eckpunkte erinnern daran, dass die Gewährleistungsfrist fünf Jahre beträgt – die Unterlagen sollten mindestens so lange auffindbar sein.

Checkliste vor dem ersten „einfachen“ Auftrag

1. Landesbauordnung und Technische Baubestimmungen Ihres Landes prüfen lassen: Ist die geplante Ausführung zulässig, ist eine Abweichung zu beantragen?
2. Bauvertrag oder Angebotsbedingungen von einer Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht prüfen lassen.
3. Abweichungsliste als Vorlage anlegen.
4. Aufklärungsschreiben als Vorlage anlegen – mit Folgen und Risiken, nicht nur mit Vorteilen.
5. Kalkulation so gliedern, dass „üblich“ und „einfach“ vergleichbar sind.
6. Planer und Tragwerksplaner früh einbinden, besonders bei Schall- und Brandschutz.
7. Dokumentation auf der Baustelle festlegen: wer fotografiert was, wo liegt es?
8. Neuigkeiten zum Gesetz verfolgen, etwa über Kammern und Verbände.

Und die Software?

Software ersetzt keine Rechtsprüfung. Sie kann aber helfen, dass Dokumente nicht verloren gehen und Versionen nachvollziehbar bleiben. In ERP Holzbau liegen Angebote, Dokumente mit Version und Prüfsumme sowie die Baustellenakte mit Tagesberichten und Fotos an einer Stelle (siehe Module). Wie das in den Alltag einer Zimmerei passt und was zur Digitalisierung im Holzbau gehört, beschreiben wir auf eigenen Seiten. Welche Dokumentationspflichten auf der Baustelle ohnehin gelten, fasst unser Whitepaper Dokumentation auf der Baustelle zusammen. Den Ablauf mit Ihren eigenen Baustellen zeigen wir in einer Demo.

Quellen

Alle Quellen wurden am 3. Oktober 2026 abgerufen und die Aussagen dort geprüft.

• BMJV und BMWSB: Gebäudetyp E – Gemeinsame Eckpunkte, 20. November 2025 (PDF)
• BMJV: Gesetzgebungsverfahren Gebäudetyp-E-Gesetz (Verfahrensseite)
• BMJV: Pressemitteilung vom 10. Dezember 2025, Start des Stakeholderprozesses
• Bundesarchitektenkammer: Bundeskabinett verabschiedet Entwurf eines Gebäudetyp-E-Gesetzes (6. November 2024)
• Bayerische Architektenkammer: Gebäudetyp-e (Chronologie, Pilotprojekte)
• Architektenkammer Sachsen: BAK begrüßt Initiative des BMJV, kritisiert aber den Zeitplan
• Handelsblatt: Hubig stellt Gesetzentwurf für einfacheres Bauen fertig (7. Juli 2026)
• Allgemeine Bauzeitung: Justizministerium sieht Rechtssicherheit – Entwurf für Gebäudetyp E vorgelegt
• vzbv: Stellungnahme zu den Eckpunkten Gebäudetyp E (PDF)
• Bürgerliches Gesetzbuch, § 633 Sach- und Rechtsmangel
• DIBt: Änderung der Musterbauordnung bekanntgemacht
• Bundesingenieurkammer: BMK erleichtert Umbau durch neue Regel in der Musterbauordnung
• Architektenkammer Baden-Württemberg: Praxisinformationen zum Gebäudetyp E
• DIBt: Muster-Holzbaurichtlinie (MHolzBauRL)
• NRW-Bauministerium: Für mehr „Bauen mit Holz“ – Bauministerkonferenz beschließt MHolzBauRL